Nu kan ik over project aanpak heel uitgebreid dagenlang gaan zitten wauwelen, maar daar zit niemand op te wachten. En houd ik het maar kort. Als iemand iets uitgebreiders wil kan er altijd gemaild of gebeld worden. Via de "post a comment" hieronder kun je me rechtstreeks contacteren.
De onderstaande post is dan ook meer bestemd voor de mailers - 9 in totaal tot dusver.
NOODPLAN
Twee van de schrijvers mailden me: ik kom er niet meer uit, het is een puinhoop. En alles wat daar verder een gevolg van is geworden. Nu heb ik de wijsheid echt niet in pacht. En het onderstaande is ook geen juweeltje van een gestructureerde glasheldere handleiding. Maar ik kan maar een ding zeggen voer een: RESET
uit.Met je gezin overleg je dat je een stap op de plaats gaat maken. Geeft weer rust in de tent. En stel daar een termijn aan, een termijn die je besteed aan het maken van een nieuw plan.
Een termijn die je ook besteed aan opruimen van de puinzooi die je er van hebt gemaakt.
Bestem als je er de ruimte voor hebt, een kamer als voorraad/gereedschapskamer. (rekken etc.) Of heb je een schuur? Begin met de schuur te herinrichten.
En dan ga je alle ruimten waar je bezig bent geweest de handel spig & span maken. Alle materialen weg, schoonmaken die handel, puin weg, afvoeren, en gereedschappen wegbergen. Maak de boel netjes. Desnoods leefbaar, geen tapijt op de vloer is ook bewoonbaar. Helemaal als het geld tijdelijk ff niet zo dik in je knip zit: schoonmaken. Knoop dan dat aan elkaar, desnoods provisorisch, wat je het leven moeilijk maakt (schrijver 1) als dat nog niet gedaan is. Een tuinslang kan ook! Voor zover de RESET, klaar ermee.
Dan komt het maken van een nieuw plan.
Begin de ruimtes na te lopen noteer wat je (nog) moet doen of wilt doen, maak schetsen en lijstjes van aktiviteiten. Maak hier een planning van. En kijk hoe de (nieuwe) aktiviteiten in je budget en baan passen. Bespreek plan van aanpak met je gezin en stippel een route uit, dat kan best een meerjaren plan worden. Hoeft geen rapport van 2000 pagina's te worden, een paar velletjes is ook goed. Stel prioriteiten, die door je gezin wel aangegeven zullen worden en voer de verbouwing in die volgorde uit. Laat je niet van de wijs brengen en doe geen aktiviteiten die niet op de agenda staan. Verbouw ruimte voor ruimte, en vooral niet overal tegelijk. En zorg ervoor dat de ruimte waar je aan het werk bent geen puin in de rest van het huis veroorzaakt. Ergernis numero uno voor de baas in huis. En gruis in je lakens vindt je ook niet prettig.
En het exit scenario: je kunt alles schoonmaken en alsnog je huis verkopen
Er bekruipt me nu het gevoel van "lieve Mona" maar goed die twee mailtjes maakten dit wel nodig.
Voor alle andere briefschrijvers (7) is het volgende bedoeld en wellicht nuttig.
PLAN VAN AANPAK
Dit soort verbouwingen staat en valt met een, zeg maar gerust zéér, goede voorbereiding. Dat mag een open deur zijn. Maar als je de rampen gevallen van "Ik vertrek" zie, rijzen je de haren soms te berge. Maar goed.Er is ook zoiets als een voorbereiding op de voorbereiding, laten we maar weg.
Gefeliciteerd! Je gaat je huis verbouwen. Alle afwegingen voor en tegen heb je al gedaan, ga ik ook vanuit. Net zoals afspraken met je geldschieter, verzekering, architect, gemeente, vergunnningen etc et-ce-te-ra. Net zoals je weet hoeveel geld je wilt en kan besteden.
In ons geval is dat in ieder geval zo gegaan. Omdat we naar het buitenland vertrokken stelden we nog een heel aantal andere randvoorwaarden, schreven we een businessplan en leerden we de taal, vergaarden we kennis over het land, de gewoonten, etiquette, en niet in het minst fiscaliteiten, juridische vorm, contracten, testament en ga zo maar door. We hebben zelfs van een architect een paar uur advies ingekocht om zijn visie te krijgen op hoe het huis het beste te verbouwen. En nog 100 andere dingen. Laat ik me echter beperken tot het huis zelf. Wie meer info wil moet maar ff mailen.
VERHERNIEUWBOUW
- Het ALLER-BE-LANG-RIJK-STE is dat je niet overal tegelijk gaat hakken, breken, en verbouwen. Dat is 100% garantie voor een grote puinhoop en echtelijke ellende.
- Een tweede ALLER-BE-LANG-RIJK-STE is dat je gewoon moet kunnen leven tijdens de verbouwing. Dus een plek om te koken, douchen, slapen en ontspanning. Noem dit voor het gemak de "clean zone". Anders wordt je helemaal gek. OK af en toe zullen er sluip door kruip door situaties ontstaan maar neutraliseer dat zo goed mogelijk. Door bijvoorbeeld een noodkeuken. Twee weken patat hou je echt niet vol.
- Houd je aan je werkvolgorde. Voortschrijdende inzichten ontstaan altijd en vergen dan aanpassing, dat moet je ook niet uit de weg gaan. Een projectplan is geen dwingende wet maar zorgt er wel voor dat je op koers blijft.
- Tenslotte ruim ook tijd in voor ontspanning. Spreek met je partner je klustijden en vrije tijd af, dan ontstaat er geen onenigheid over.
Een project begint meestal met een soort of Quick scan daaruit komt een Voorstudie komt een Businessplan komt een Plan van aanpak en daaruit rolt weer een Projectplan voor het huis, vergeet de details maar.
Voor dit stukje in de blog kies ik voor het model: PvA -> Fase -> Stage -> Aktiviteit (ga ik ook niet uitleggen).
Met het plan van aanpak (PvA) in de hand, met een schuin oog op het Business Plan, is het Le Mouton Qui Rit project, ook met het oog op de financiën, in verschillende fasen opgeknipt:
Fasen
- Gasten deel
- Prive deel en Grange (atelier)
- Extern (tuinen, zwembad etc)
- Uitbreiding gasten deel en faciliteiten (japans badhuis)
Opmerking:
Om zo snel mogelijk cashflow te genereren (BP), mede op aanraden van onze financiele expert in de familie, hebben we de ruimten voor de gasten bovenaan de lijst gezet. Om daarna aan het eigen woondeel te beginnen. Met als voorwaarde, dat indien de business dat vereiste delen uit andere fases naar voren geschoven zouden kunnen worden. Daarmee kwam het prive deel al snel in de vulwerk sfeer terecht. Op zich geen enkel probleem omdat er dan al een keuken gereed is en slapen kunnen we overal. En bij slecht weer, te koud, ontbrekende materialen, geen aannemer etc kan er dan toch gewerkt worden.
Waarmee niet gezegd is dat delen uit fases niet naar voren of achteren geschoven kunnen worden als de business dat vereist. Met andere woorden je project moet een zekere flexibiliteit kennen.
TEKENING
Ik ben dus begonnen met een nauwkeurige tekening van het huis te maken, meten is weten. Daarna per vertrek een tekening en zoveel mogelijk uniforme dingen ontworpen (douches, WC, wasbakken...) Zo ontstond een overzicht van alle vertrekken waar iets en vooral wàt er gedaan moest worden. Je ziet daarmee meteen waar je moet doorbreken en wat je in elkaar moet laten overlopen of moet aansluiten (waterleiding, afzuiging, elektro (Wim), verwarming, enzovoort) en welke aktiviteiten van de verbouwing je moet combineren (water en riolering bijvoorbeeld) . Bekeken werd ook of en waar er aan bouwvoorschriften voldaan kon worden, bijv hoogte, deuren, geen stopkontakten in je douchecel etc. Het blijft natuurlijk een oud huis van 150 jaar, dus niet alles kan zomaar. Dat kliederde ik allemaal in die tekeningetjes. En maakte desnoods 3d schetsen (kun je ook een programmaatje voor downloaden van het internet).Toen was ik halverwege.
Fase1-Stages - Gastendeel
- kamer 1 - 4
- keuken en lobby
- corridoor
- terras
Fase1-Stage1-Aktiviteiten Kamer 1-4
- doorbreken muren
- sloop:
trap
deuren
trapkast
muur
bidet / WT - afvoeren puin
- waterleidingen
- elektro
- douche WC unit
- aanhelen muren
- afwerking
Waar nodig hakte ik de aktiviteiten in nog meer detail op en zocht de afhankelijkheden uit. Je kun niet eerst gaan schilderen als je nog moet breken aan de andere kant van de muur. Door de ervaring met kamer 1 verdubbelde ik de ingeschatte werktijd. Dacht ik er een maand over te doen? Nu neem ik daar 2 maanden voor, het kan altijd meevallen. Een week wordt in de praktijk al snel 2 weken, neem dat maar van me aan.
De afhankelijkheden van akiviteiten brachten de eerste volgorde aan.
Daarna haalde ik de rare kinken eruit, en hoppa een planschema dat stond als een huis. Makkelijk voor het thuisfront, de leveranciers, en de helpers die af en toe kwamen meeklussen.
Door je planning kun je ook makkelijk zien wanneer er een aannemer nodig is om de muren door te breken. En sprak zo mogelijk, maanden van te voren, een termijn af. Naturlijk komt er altijd wel ergens een kink in de kabel en daarom maak je je indeling van de planning en de volgorde van werkzaamheden flexibel.
Flexibiliteit kan vergroot worden door aktiviteiten te gaan klusteren. Water is hier een mooi voorbeeld van. Leg alle pijpen en of slangen voor alle vertrekken in een keer aan.
De onder elkaar liggende kamers werden als kolom aangesloten op het stroom, water, en de riolering bijvoorbeeld. En verder werkten we kamer per kamer per verdieping af.
Tips:gewijzigd: 201003232224
Ga niet in alle kamers tegelijk iets doen als je niet zeker weet dat je het af kunt maken.
Maak je nooit echt afhankelijk van materialen of mensen die een klus kunnen stoppen.
Materialen kun je op voorraad inkopen, als je de ruimte hebt om het op te bergen. Zet rekken neer om het in te bewaren.
En met een flexibele planning kun je makkelijk schuiven tussen de aktiviteiten.
Nogmaals: breek in vredesnaam niet het hele huis op!
Hier in LDF, gaan we meestal een vrijdag middag of zaterdag morgen naar de dechetterie, soort miljeu straat, en storten het niet recycle-bare daar in de containers. En we slaan een weekje over als het maar een klein beetje is.
WIJSHEDEN
Toch nog een heel verhaal geworden. Maar zoals gezegd de details heb ik maar weggelaten. En natuurlijk is het een serie open deuren. Maar men.je vroeg erom.
De afgelopen 2 jaar hebben me het volgende geleerd:
- Dicipline
Zorg dat je je rotzooi achter je opruimt, gereedschap weer in de koffers en materialen in de rekken opbergt. Mijn ervaring met Wim is dat dat veel prettiger werkt als niet overal wat ligt.
Wijs ook een vaste plek voor het bouwafval aan, daar komt alles in of op te liggen wat je niet meer gebruiken kunt.
Ga niet sjoemelen met geplande vrije tijd of kwaliteitstijd voor je gezin.
Dat geldt ook voor je zelf, sloop jezelf niet voor die verbouwing, huur desnoods een Pool voor het zware werk in.
Laat aan je hele gezin zien dat je je planning aan het volgen bent en welke resultaten je boekt.
- Zelfoverschatting Denk niet te lichtvaardig over je werk in combinatie met je verbouwing. Dat is erger dan een dubbele baan. Daarom hak alles op in hapklare brokken die je in een avond, weekeinde of werkweek kunt afmaken. Als je door de weeks klust maak dan werktaken van 2 uur, naast je gewone baan heb je toch niet meer puf dan dat. En ik zweer je, je houd het dan ook langer vol, en er komen eerder zichtbare resultaten. Wel weer opruimen hè? Ben je in een gepriviligeerde omstandigheid zoals ik, en kun je fulltime aan het verbouwen hanteer dan ook een goed werkschema. Mijn werkschema is 9-12 en14-17 soms iets langer of korter. Dat lijken korte dagen van 6 uur maar ik ben een al wat oudere knakker en wil na de verbouwing ook nog rechtop kunnen lopen. De zaterdagen zijn voor inkopen van materialen en voeding, uitwerken van ontwerpen, opruimen en met een fles wijn op het balkon zitten. Af en toe doe ik op zondag ook nog wat. In de winter sowieso, maar in de zomer no way. En als de klus erom vraagt ga ik ook wel eens door tot in de nacht. Soms strekken klussen zich uit over meer dan een week. Dat kan wel eens niet anders. Het is altijd fijn als mensen je komen helpen, maar zorg dan voor afgepaste klussen die vooraf bekend zijn. Laat ze het ook aan niets ontbreken.
- Onderschatting
Je kunt meer dan je denkt, soms helpt een korte cursus je om je over de drempel te helpen. Heb ik ook gedaan, het geeft zelfvertrouwen. De vaardigheid doe je bij je zelf wel op. Mislukt er een keer iets gewoon opnieuw beginnen. Moest ik ook doen bij het aansluiten van de kozijnen. Gaat het totaal de mist in: een professional erbij halen. Ook gedaan bij die kozijnen, gewoon om advies gevraagd aan een timmerman. En die kon nog maar net zijn belefdheid in acht nemen om niet in honend gelach uit te barsten. Is niet erg, het gaat om het resultaat.
- Hulp Zoek professionele hulp waar nodig, 70 cm dikke muren doorbreken bijvoorbeeld, dakwerk, schoorsteen, voegen, moeilijk timmerwerk etc. Dat betaald zich echt wel weer terug, en als er iets aan mankeert kun je je nog op garantie beroepen ook.
- Gereedschap
Bij grotere klussen: investeer in gereedschap. Een nietapparaat mag best slechts één kamer meegaan als het nietapparaat maar een tientje per stuk kost. Maar moet je meer dan 100m2 nieten dan graag iets robuusters. Ik heb dus een pneumatisch ding gekocht. En toen mijn Metabo decoupeerzaag het na 20 jaar begaf heb ik weer een paar honderd euro geïnvesteerd in een professioneel ding. De cirkelzaag "begaf" het ook, die begon ook al angstig te ratelen - dus meteen het beste van het beste: Festool. OK erg duur maar als je daar weer 20 jaar mee gaat doen ben je slechts een paar tienen per jaar aan gereedschap kwijt, nietwaar. En dit is mijn 4e huis, en ws ook niet het laatste, dat een totaal verbouwing ondergaat.
Mijn speciale dank aan Jan die dit artikel zowat herschreven heeft.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten